Mitä on kiinteistönarviointi? Milloin tarvitaan auktorisoitua kiinteistönarvioijaa?

Auktorisoidun kiinteistöarvioijan tehtävänä on toimeksiannosta arvioida kiinteistöjä puolueettomasti, itsenäisesti ja riippumattomasti. AKA-arvioijan auktorisointi antaa takeet arvioijan ammattitaidosta sekä siitä, että arviointi suoritetaan tietyn kehikon mukaan.

Auktorisoidut kiinteistöarvioijat ovat sitoutuneet noudattamaan kiinteistönarviointilautakunnan sääntöjä, lautakunnan antamia muita ohjeita ja määräyksiä sekä hyvää kiinteistöarviointitapaa. Lisäksi auktorisoidun kiinteistöarvioijan tulee noudattaa kulloinkin voimassa olevaa kansainvälistä arviointistandardia (IVS). AKA-arvioijien on ylläpidettävä ja kehitettävä ammattitaitoaan ja osallistuttava alan koulutukseen sekä oltava jatkuvasti tekemisissä arviointitoiminnan kanssa.

Auktorisoidun kiinteistöarvioijan laatimalle arviolausunnolle voi olla tarvetta monentyyppisissä tilanteissa. Yleisimpiä käyttötilanteita ovat investointeihin liittyvät arvonlaskennat, tilinpäätökset ja muu taloudellinen päätöksenteko, verotukseen liittyvät tilanteet, haastavien kohteiden vakuusarviointi ja muu arvonmääritys, kiinteistöjen arvoon liittyvät riitatilanteet sekä riitaisuuksien ehkäiseminen, sukupolvenvaihdokset, perinnönjaot ja ositukset sekä rahastoihin liittyvä arvonmääritys.

Auktorisointien osa-alueet

Auktorisointi voidaan myöntää kolmelle eri osa-alueelle; asuntokiinteistöihin, maatalous- ja metsäkiinteistöihin sekä yleisauktorisointina, joka kattaa kaikentyyppiset kohteet. Osa-alueet eivät sellaisenaan rajoita auktorisoitujen toimintaa eli myös asuntoauktorisoidut voivat tehdä arviolausunnon toimitilakiinteistöistä. Ratkaisevaa on auktorisoidun oma osaaminen – arviotehtävää ei saa ottaa vastaan, ellei kykene siitä asianmukaisesti suoriutumaan. Osa-aluejako kertoo kuitenkin arvion tilaajalle siitä, mihin auktorisoitu on eniten toiminnassaan keskittynyt.

Toimitilapuolella AKA-arvioijien käyttö on varsin yleistä, sillä toimitilakiinteistöjen taloudellisen ja rakennusteknisen elinkaaren arvioiminen koetaan alan ammattilaistenkin keskuudessa haastavaksi.

Asuntojen ja kiinteistöjen arvioinnissa auktorisoidun kiinteistöarvioijan käyttöä on syytä harkita etenkin silloin, jos kyseessä on monimutkaisempi arviointikohde, esimerkiksi omakotitalokiinteistö, jolla on käyttämätöntä rakennusoikeutta, tai jos puolueettoman arvion saaminen on ehdottoman tärkeää (esimerkiksi avioeroon liittyvä ositusta tai perinnönjakoa varten tilattu kiinteistön arviointi).

Maa- ja metsätilakokonaisuuksien arviointi vaatii usein hyvin spesifiä osaamista ja tällöin puolueettoman ja osaavan arvioijan laatima arviolausunto on tärkeä esimerkiksi silloin, kun osituksissa tai perinnönjaossa ollaan jakamassa tällaista omaisuutta.

Yleisauktorisoitujen arvioijien osaaminen kattaa myös erityiskohteet. Jos siis arvonmääritystä kaivataan todella haastaville kohteille, kuten kirkoille, golfkentille tai sotekiinteistöille, löytyy auktorisoitujen keskuudesta osaamista myös näiden suhteen.

Kaikki auktorisoidut arvioijat eivät tee lainkaan arviolausuntoja ulkopuolisille. Näitä ovat esimerkiksi virkatehtävissä työskentelevät auktorisoidut tai sellaiset auktorisoidut, jotka suorittavat ainoastaan sisäistä arvonlaskentaa kiinteistöomaisuudesta. Näissäkin tehtävissä on kuitenkin tärkeää omata auktorisoitua osaamista kiinteistönarvioinnissa.

Mikä on AKA-arvioijan ja KHK-arvioitsijan ero?

Auktorisoitu kiinteistöarvioija (AKA) on Keskuskauppakamarin kiinteistönarviointilautakunnan hyväksymä asiantuntija, jonka auktorisointi ja valvonta perustuvat itsesääntelyyn. AKA-arvioijaa käytetään kaikissa muissa arviointitilanteissa paitsi niissä, joissa arviointi alla kuvatulla tavalla perustuu lakiin.

Keskuskauppakamarin hyväksymä kiinteistönarvioitsija (KHK) on Keskuskauppakamarin kiinteistönarviointilautakunnan hyväksymä asiantuntija, jonka auktorisointi ja valvonta perustuvat kiinteistörahastolakiin.

Kiinteistörahastolaissa, sijoitusrahastolaissa ja kiinnitysluottopankkitoiminnasta annetussa laissa on mainittu ne tilanteet, jolloin on käytettävä nimenomaan KHK-arvioitsijaa tai perusteltava muunlainen menettelynsä. Lähes kaikilla yleisauktorisoiduilla arvioijilla on myös KHK-arvioitsijan pätevyys.