Isännöinnin eettinen neuvosto
Tiivistelmä:
Neuvosto katsoi, että vastikevalvonnassa oli ollut epäselvyyksiä lähes koko vuoden 2022 ajan ja vastikkeita oli myös arvioitu alakanttiin. Tilinpäätös vuodelta 2022 oli viivästynyt ja se oli saatu laadittua syyskuussa 2023. Tapahtumat olivat olleet luonteeltaan pitkäkestoisia, eivät kertaluonteisia tai yksittäistapauksia. Tästä syystä niitä tulee katsoa kokonaisuutena, joka päättyy silloin, kun siihen liittyvää menettelyä on oikaistu tai jokin asia on korjattu. Isännöintiyrityksen yllä kuvattu menettely oli osin johtunut puutteellisista resursseista, ja isännöintiyritys oli itsekin myöntänyt henkilöstöhaasteet. Eettisten ohjeiden mukaan Resurssien tulee riittää sopimusvelvoitteiden ja lakisääteisten velvoitteiden täyttämiseen sopimuksen voimassaoloaikana, ja asiassa esitetyn perusteella näin ei ollut tapahtunut.
Isännöinnin eettinen neuvosto katsoi lausunnossaan, että isännöintiyrityksen toiminta oli ollut eettisten ohjeiden 1. kohdan (huolellinen ja asunto-osakeyhtiön edun mukainen toiminta) ja 8. kohdan (ottaa vastaan vain omien kykyjen ja resurssien mukaisia toimeksiantoja) vastaista. Lausuntopyyntö oli toimitettu neuvostolle myöhemmin kuin 12 kuukauden kuluessa menettelyn ilmenemisestä. Neuvosto katsoi kuitenkin, että käsillä oli neuvoston sääntöjen 10 §:n mukainen erityisen painava syy ja otti lausuntopyynnön käsiteltäväkseen. Erityisen painavan syyn kriteeristön täyttyminen otettiin huomioon myös seuraamusharkinnassa. Lisäksi neuvosto otti seuraamusharkinnassa huomioon sen, että laiminlyönnit koskivat isännöintitoimintaan liittyviä perustehtäviä, laiminlyönnit olivat olleet pitkäkestoisia ja ne olivat olleet omiaan vaarantamaan luottamuksen varainhoidon luotettavuuteen sekä myös aiheuttamaan oleellisen ja vakavan riskin yhtiön maksuvalmiudelle. Neuvosto katsoi, että isännöintiyrityksen eettisten ohjeiden vastaista menettelyä tuli kokonaisuutena arvioiden pitää lievää vakavampana ja suositteli varoituksen antamista isännöintiyritykselle.
Lausuntopyynnön pääkohdat:
Lausunnonpyytäjä oli pyytänyt Isännöinnin eettisen neuvoston lausuntoa siitä, onko isännöintiyritys menetellyt seuraavien eettisten ohjeiden kohtien vastaisesti: 1. Toimii huolellisesti ja asunto-osakeyhtiön edun mukaisesti ja 8. Ottaa vastaan vain omien kykyjen ja resurssien mukaisia toimeksiantoja.
Isännöintiyritys oli sopimuskauden aikana rikkonut sekä sopimusvelvoitteita että isännöinnin eettisiä ohjeita. Sopimusvelvoitteista oli laiminlyöty toiminta- ja rahoitussuunnitelman laadinta tilikaudelle 2022, tilinpäätös oli ollut puutteellinen ja myöhässä, tiedottaminen lausunnonpyytäjän maksuongelmista oli ollut puutteellista ja kassavarojen hoitoa oli laiminlyöty, vastikevalvonta ja saatavien hallinta oli ollut puutteellista ja tontin lunastukseen liittyvä varainsiirtovero oli laiminlyöty, joka oli johtanut veronkorotukseen.
Yhtiön taloudenhoito ei ollut ollut lausunnonpyytäjän edun mukaista ja lausunnonpyytäjää oli uhannut jopa maksukyvyttömyys. Osasyy taloyhtiötä koskeviin ongelmiin oli todennäköisesti resurssien riittämättömyys.
Erityiset syyt käsittelylle
Laiminlyönnit olivat olleet osa huonon taloudenhoidon ja laiminlyöntien sarjaa, jotka olivat alkaneet jo alkuvuodesta 2022 ja jatkuneet syksyyn 2023 asti. Erityisesti taloudenhoitoon liittyvien laiminlyöntien kokonaisuus oli kasvanut varsin isoksi asiakokonaisuudeksi. Kyse oli ollut uudesta yhtiöstä.
Kooste lausunnonpyytäjän tarkemmista perusteluista
Lausunnonpyytäjän taloyhtiö oli valmistunut elokuussa 2021. Hallinnonluovutuskokous oli pidetty joulukuussa 2021, jossa myös taloyhtiön hallitus oli muodostettu. Ensimmäinen hallituksen kokous oli pidetty 14.2.2022 ja siitä lähtien hallitus oli esittänyt huoliaan yhtiön talouteen liittyvistä epäselvyyksistä. Epäselvyydet olivat liittyneet mm. vastikevalvontaan, yhtiön kokonaistalouden arviointiin ja vastikkeiden mitoitukseen, yleisen taloustilanteen valvontaan ja hallituksen näkyvyyteen yhtiön talouteen.
Maksamattomien vastikkeiden osalta epäselvyyksiä oli ollut koko vuoden 2022 ajan ja perintäprosessia sekä saatavien oikeellisuutta oli käyty läpi hallituksen kokouksissa toistuvasti. Lausunnonpyytäjällä oli kirjanpidon mukaan ollut saatavia noin 14 000 euroa, mutta hallituksella ei ollut ollut selkää tilannekuvaa siitä, mistä ja miltä ajalta saatavat olivat koostuneet. Hallitus oli vaatinut isännöintiyritykseltä selvitystä asiasta, mutta sen saamisessa oli kestänyt monta kuukautta. Sittemmin kirjanpitäjä ja myös asiakkuuskonttori olivat vaihtuneet isännöintiyrityksen sisällä. Asiakkuuskonttorin vaihdon yhteydessä oli myönnetty, että taloyhtiön kirjanpitoon oli syntynyt viivettä jo keväällä ja tilanteeseen ei ollut osattu reagoida ajoissa.
Selvyys taloyhtiön saatavista oli saatu loka-marraskuun 2022 aikana ja maksamattomista vastikkeista oli lähetetty osakkaille ensimmäiset maksumuistutukset. Maksumuistutuksissa ei ollut eritelty niiden tarkempia perusteita, joten ne olivat aiheuttaneet alkuun epätietoisuutta. Hallituksella oli herännyt myös huoli siitä, oliko hoitovastikkeilla rahoitettu rahoituskuluja tai pääomavastikkeella hoitokuluja, molemmat vastikkeet oli maksettu samalle tilille. Keväällä 2023 isännöintiyrityksen puolelta oli myönnetty, että merkittävä osuus eli noin 43 000 € rahoitusvastikkeista oli käytetty hoitokulujen kattamiseen.
Isännöintiyritys oli epäonnistunut talousarvion tekemisessä sekä vastikkeiden oikeanlaisessa mitoittamisessa. Tästä oli aiheutunut lausunnonpyytäjälle taloudellista haittaa, mahdollista mainehaittaa sekä ylimääräistä työtä. Lausunnonpyytäjän hallitus oli saanut käyttöoikeudet isännöintiyrityksen taloushallintajärjestelmään syksyllä 2022. Lokakuussa taloudenhallintajärjestelmä vaihtui ja hallituksen näkyvyys loppuvuoden 2022 kirjanpitoon oli tämän myötä loppunut, näkyvyys palautui vasta loppuvuonna 2022.
Vuoden 2022 joulukuussa lausunnonpyytäjän taloudellisen tilanteen oli todettu olevan elpymässä, koska ylimääräinen hoitovastike oli peritty marraskuussa 2022 eikä uusia isoja laskuja ollut isännöitsijän kertoman mukaan välittömästi odotettavissa. Viikko kokouksen jälkeen hallituksen puheenjohtaja oli huomannut taloudenhallintajärjestelmässä avoimen, n. 14 500 euron laskun kiinteistöverosta. Lausunnonpyytäjä oli alkanut selvittämään talousasioita omatoimisesti, jolloin oli selvinnyt, että kyseiseen kiinteistöveroon ei ollut millään tavalla varauduttu kohteen talousarviossa. Selvitysten perusteella oli alkanut vaikuttaa siltä, että hoitovastike ei olisi riittänyt kattamaan kohteen hoitokuluja, vaikka hoitovastiketta oli jonkun verran yhtiökokouksessa nostettukin. Lisäksi oli selvinnyt, että osakkailta oli peritty liian vähän rahoitusvastiketta
Tammikuussa 2023 hallituksessa oli päätetty ylimääräisen yhtiökokouksen järjestämisestä. Isännöintiyritys ei ollut ollut asiassa erityisen aloitteellinen. Ylimääräisen yhtiökokouksen järjestämisestä oli syntynyt yhtiölle kuluja, mutta vastikkeet oli saatu korjattua sellaiselle tasolle, että maksukyvyttömyys oli saatu vältettyä.
Hallitus oli käynnistänyt keväällä 2023 isännöinnin kilpailutuksen, koska hallituksella ei ollut ollut enää luottoa nykyiseen isännöitsijään ja asioiden hoitamiseen. Tilinpäätöksen 2022 toimittaminen oli venynyt, siinä oli ollut huomautettavaa ja sitä oli jouduttu korjaamaan useaan otteeseen. Tilinpäätös oli saatu laadittua vasta syyskuussa 2023. Hallitukselle oli ilmennyt toukokuussa 2023, että isännöintiyritys oli laiminlyönyt tonttikauppojen varainsiirtoveron maksamisen, mikä oli johtanut taloyhtiöön kohdistuneeseen taloudelliseen vahinkoon veronkorotuksen muodossa. Heinäkuussa 2023 hallitus oli laatinut isännöintiyritykselle reklamaation, mutta siihen ei ollut saatu vastausta.
Vastauksen pääkohdat:
Isännöintiyritys on toiminut eettisten ohjeiden mukaisesti.
Lausuntopyyntö on tehty myöhässä. Asiassa on riidatonta, että isännöintitoimistoa on kootusti reklamoitu 14.7.2023 kaikista niistä asioista, joita lausuntopyyntö ja sen esittäjän moitteet koskevat. Lausuntopyyntö on toimitettu neuvostolle 30.8.2024 ja neuvoston sääntöjen 10.3 §:n mukaan se olisi tullut toimittaa viimeistään 14.7.2024. Näin ollen neuvoston tulee sääntöjensä mukaisesti katsoa, että lausuntoa ei voi asiassa enää pyytää. Lausuntopyynnössä esitetyt perusteet ylittää 12 kuukauden aikaraja eivät ole erityisen painavia syitä eikä niitä voida pitää painavinakaan, ne ainoastaan täsmentävät lausuntopyynnössä esitettyä, eivätkä tuo asian arviointiin mitään erityistä moitittavuutta tai tavanomaisesta poikkeavaa arviointia. Asiassa ei väitetä isännöintiyrityksen toimineen tahallaan tai törkeän huolimattomasti, eikä asiassa ole aiheutettu myöskään vahingonkorvausoikeudellisesti vahingoksi luettavaa menetystä. Varainsiirtoveroasiasta aiheutunut vahinko on korvattu lausunnonpyytäjälle. Aikarajan 12 kuukautta ylittämiseksi ei riitä ns. tavanomainen sääntöjen mahdollinen rikkominen, eikä myöskään sitä voimakkaampi painava syy. Tyypillisesti sopimusoikeudessa erityisen painava syy on sopimussuhteeseen liittyvien olennaisesti vaikuttavien velvoitteiden niin vakava rikkominen tai laiminlyönti, ettei sopijakumppanilta voida kohtuudella edellyttää sopimussuhteen jatkamista edes sopimuksen irtisanomisajan pituista aikaa. Tällaisia olosuhteita ei asiassa väitetä olevan.
Lausuntopyynnössä esitetyistä moitteista
Lausuntopyynnössä esitetyt moitteet keskittyvät keskeisesti kolmeen asiaan; vastikevalvontaan vuoden 2022 aikana, vuoden 2022 talousarvion laadintaan ja sitä koskeviin seikkoihin sekä vuoden 2022 tilinpäätöksen laadinnan aikatauluun ja valmistumiseen.
Kyseessä oli uusi yhtiö, jonka hallinnonluovutus osakkeen ostajille oli tapahtunut 21.12.2021. Yhtiön talous oli asuntokauppalain 2 luvun mukaisessa ostajansuojajärjestelmässä hyvin pitkälle määritelty perustajaosakkaan toimesta; vuoteen 2022 lähdettiin perustajaosakkaan määrittelemin vastikkein ja myös vuosi 2022 otettiin tosiasiassa vastaan perustajaosakkaan määrittelemän rakentamisvaiheen jälkeisen tilikauden arvioiduin tuloin ja menoin.
Vuotta 2021 käsittelevä varsinainen yhtiökokous oli saatu koolle elokuussa 2022, jolloin oli myös käsitelty talousarvio kyseiselle vuodelle. Varsinaisessa yhtiökokouksessa oli siis päätetty talousarviosta vuodelle, josta oli jo kulunut 2/3.
Vuoden 2022 vastikevalvonnan moitteiden osalta isännöintiyritys on myöntänyt, että vastikevalvonnan ja yhtiön taloudenhoidon seurannan prosesseja ei saatu toimimaan asianmukaisesti. Asiassa olivat kumuloituneet taloushallinnon järjestelmän uudistaminen sekä ennakoimattomat henkilöstöhaasteet. Isännöintiyritys on myös myöntänyt tapahtumat koskien kiinteistöveroa koskevaa laskua loppuvuonna 2022. Talousarviossa kiinteistöveroarvion perusteena oli ollut tuorein kiinteistöveropäätös. Isännöintiyritys on lisäksi myöntänyt, että tillinpäätöksen laadinta vuoden 2022 osalta oli aikataulullisesti epäonnistunut. Erityisesti taloushallinnon henkilöstön vaihtuvuus tilinpäätöksen laadinnan yhteydessä oli tuonut asiaan hankaluutta.
Talousarvion laadinnan ja taloussuunnittelun moitteet isännöintiyritys on kiistänyt. Kyseessä oli ollut yhtiön ensimmäinen toimintavuosi hallinnon luovutuksen jälkeen ja taloussuunnitelman pohjaksi ei vielä ollut kokemusperäistä tietoa muuta kuin suuntaa antavassa mielessä. Isännöitsijän toimesta oli esitetty erilaisia vaihtoehtoja yhtiön talousarvioksi. Taloussuunnittelussa ei voida katsoa epäonnistutun. Hallituksen tarkka toiminta asiassa oli ollut myös arvokasta.
Vastaus eettisten ohjeiden rikkomisväitteisiin
Asiaa tulee tässä arvioida siitä näkökulmasta, onko asiassa toisaalta toimittu sopimuksen mukaan vai väärin, ja onko asiassa aiheutettu korvattavaa vahinkoa.
Isännöintiyritys on myöntänyt tässä asiassa virheen vastikevalvonnan ajantasaisuudessa sekä tilinpäätöksen laadinnan aikataulussa. Isännöitsijä oli toiminut asiassa koko ajan lausunnonpyytäjän etu huomioiden, mutta järjestelmävaihdoksen tuomiin ongelmiin tai isännöintiyrityksenkin yllättäneisiin henkilöstöhaasteisiin oli ollut vaikea saada reagoitua niin, että tilanne olisi saatu halutulla joutuisuudella korjattua.
Toimeksianto vastata lausunnonpyytäjän isännöinnistä oli kuitenkin ollut realistinen ja resurssitarpeiltaan sellainen, joka on isännöintiyrityksen ydinliiketoimintaa. Isännöintiyritys ei ollut ottanut omaa osaamistaan ylittävää toimeksiantoa ja sitä ei osoita se, että isännöintiyrityksen myöntämällä tavalla asiakkaan palvelulupausten lunastamisessa on ollut ongelmia.
Lausuntopyynnöissä esille nostetuista hankaluuksista huolimatta isännöinti oli paljon muitakin suoritteita ja tehtäviä, kuin esille nostetut seikat ja asiakkuudessa oli kosolti muitakin asioita, jotka oli hoidettu täysin asianmukaisesti. Isännöintiyritys on katsonut, että sen toimintaa ei voida arvioida eettisten ohjeiden vastaiseksi yksinomaan niin, että hyvin laajasta tehtäväkokonaisuudesta katsotaan valikoidusti joissakin seikoissa epäonnistutun.
Isännöinnin eettisen neuvoston antama lausunto:
Asiaan soveltuvat eettisten ohjeiden kohdat
Isännöinnin eettisten ohjeiden 1. kohdan mukaan huolellinen ja asunto-osakeyhtiön edun mukainen toiminta tarkoittaa muun muassa sitä, että isännöintiyritys toimii lainsäädännön mukaisesti, vastuullisesti ja eettisesti. Isännöintiyrityksen tulee hoitaa tehtävänsä huolellisesti ja toimia hallituksen ja yhtiökokouksen ohjeistusten ja kirjattujen päätösten mukaisesti. Isännöintiyrityksen tulee huolehtia ja tarvittaessa ohjata, että päätökset ovat asunto-osakeyhtiön kokonaisedun mukaisia. Isännöintiyrityksen tulee olla asunto-osakeyhtiön asioita hoitaessaan lojaali asunto-osakeyhtiölle ja ajaa toimissaan tämän etua.
Isännöinnin eettisten ohjeiden 8. kohdan mukaan omien kykyjen ja resurssien mukaisella toimeksiantojen vastaanottamisella tarkoitetaan muun muassa sitä, että isännöintiyrityksen tulee jo sopimuksentekovaiheessa ottaa huomioon asunto-osakeyhtiön tarpeet ja ominaisuudet sekä omat resurssinsa sekä huolehtia siitä, että resurssit riittävät sopimusvelvoitteiden ja lakisääteisten velvoitteiden täyttämiseen sopimuksen voimassaoloaikana. Isännöintiyrityksen tulee hoitaa asunto-osakeyhtiön asiat huolellisesti ja pitää asunto-osakeyhtiölle antamansa lupaukset.
Asian arviointi ja johtopäätökset
Lausuntopyynnön käsittely ja menettelyjen ilmeneminen
Lausuntopyynnön kohteena oleva isännöintiyritys on sekä Suomen Isännöintiliitto ry:n jäsen että Isännöinnin Auktorisointi ISA ry:n auktorisoima toimija. Lausunnonpyytäjän hallitus on neuvoston sääntöjen 9 §:n mukaisesti pyytänyt lausuntoa isännöintiyrityksen menettelystä.
Neuvoston sääntöjen 10 §:n mukaisesti lausuntopyyntö on toimitettava neuvostolle 12 kuukauden kuluessa menettelyn ilmenemisestä tai 12 kuukauden kuluttua isännöintisopimuksen päättymisestä, jos menettely ilmenee sen päättymisen jälkeen. Määräaikoja vanhemmat tapaukset edellyttävät erityisen painavaa syytä. Kaikissa tilanteissa lausuntopyyntö on toimitettava neuvostolle viimeistään 24 kuukauden kuluessa lausuntopyynnön perustana olevasta tapahtumasta tai tapahtuman päättymisestä. Sääntöjen sanamuoto ns. lopullisen vanhentumisen osalta tarkoittaa sitä, että tapahtuma voi olla yksittäinen ja kertaluontoinen tai pidempikestoinen, jolloin tapahtuman vanhentumista arvioidaan sen päättymishetken perusteella.
Lausuntopyyntö on toimitettu neuvostolle 30.8.2024 ja isännöintisopimus on päättynyt elokuussa 2023. Menettelyn on näin ollen tullut ilmetä 30.8.2023 tai sen jälkeen. Neuvoston käsittelyn kohteena eivät voi olla erityisen painavallakaan perusteella sellaiset tapahtumat, jotka ovat tapahtuneet tai pidempikestoisina päättyneet aiemmin kuin 30.8.2022.
Lausuntopyynnön ja vastauksen sekä liiteaineiston mukaan kaikki lausuntopyynnössä esitetyt menettelyt ovat ilmenneet aiemmin kuin 30.8.2023.
Näin ollen lausuntopyyntöä ei ole toimitettu neuvostolle 12 kuukauden kuluessa menettelyn ilmenemisestä. Neuvostolle ei ole esitetty ja asiakirjoista ei ole todettavissa, että edellä mainitut menettelyt olisivat ilmenneet isännöintisopimuksen päättymisen jälkeen. Näin ollen niiden osalta käsittely edellyttää erityisen painavaa syytä.
Erityisen painavan syyn arviointi
Neuvosto toteaa, että erityisen painava syy arvioidaan yksittäistapauksittain ja sitä harkittaessa on otettava huomioon muun muassa se, että kysymys on poikkeuksesta pääsääntöön, jonka vuoksi sen hyväksymiseen on suhtauduttava lähtökohtaisesti pidättyvästi. Erityisen painavana syynä voi lähtökohtaisesti tulla kysymykseen esimerkiksi isännöintiyrityksen menettelyn poikkeuksellisen merkittävä taloudellinen intressi, törkeä eettisten ohjeiden vastaisuus tai sellainen kriittisten isännöintitehtävien hoitamisen olennainen ja pitkäkestoinen laiminlyönti, josta aiheutuu yhtiölle olennainen vahinkoriski.
Neuvosto toteaa, että isännöintitehtävät ovat luonteeltaan erilaisia. Pitkäkestoinenkaan laiminlyönti ei vielä välttämättä tarkoita erityisen painavan syyn kynnyksen ylittymistä, mikäli tehtävä ei luonteeltaan ole sellainen, että se esimerkiksi aiheuttaisi yhtiölle olennaisen vahinkoriskin. Taloudenhoitoon liittyvät tehtävät puolestaan usein ovat luonteeltaan sellaisia, että niiden laiminlyönnistä tai huolimattomasta hoidosta saattaa seurata yhtiölle isoja taloudellisia vahinkoriskejä tai seuraamuksia nopeastikin. Neuvosto toteaa myös, että erityisen painavan syyn kynnyksen ylittyminen ei välttämättä edellytä vielä vahinkoriskin realisoitumista. Asiassa merkityksellistä on se, että riski on olennainen ja todellinen. Neuvosto toteaa vielä, että pitkäkestoinen laiminlyönti saattaa olla osoitus välinpitämättömyydestä tai siitä, että resursointi ei ole onnistunut.
Neuvosto toteaa, että lausuntopyynnössä oli kyse sinällään isännöinnin olennaisiin perustehtäviin liittyvistä asioista: vastikevalvonnan asianmukaisesta järjestämisestä, tilinpäätökseen liittyvistä asioista sekä lausunnonpyytäjän maksuvalmiuteen liittyvistä asioista (vastikkeiden määrät, huolellinen taloussuunnittelu ja maksuvalmiuteen liittyvistä asioista informoiminen). Neuvosto toteaa myös, että puutteet yllä mainittujen perustehtävien hoitamisessa ja kuntoon saattamisessa olivat olleet pitkäaikaisia ja esitetyn aineiston perusteella nämä olivat olleet omiaan aiheuttamaan oleellisen ja vakavan riskin yhtiön maksuvalmiudelle. Ottaen huomioon edellä mainitut seikat ja menettelyitä kokonaisuutena arvioiden neuvosto toteaa, että tapauksessa ylittyy erityisen painavan syyn kriteeristö. Näin ollen neuvosto ottaa asian käsiteltäväkseen.
Toimii huolellisesti ja asunto-osakeyhtiön edun mukaisesti
Lausuntopyynnön, vastauksen ja muun esitetyn aineiston perusteella neuvosto katsoo selvitetyksi, että vastikevalvonnassa oli ollut epäselvyyksiä lähes koko vuoden 2022 ajan. Saatavista ja niiden perinnästä oli käyty keskustelua lukuisissa hallituksen kokouksissa vuoden 2022 aikana maaliskuusta alkaen ja maksumuistutukset oli saatu lähetettyä selvitysten jälkeen lokakuussa 2022 ja tämän jälkeen vielä uudestaan avoinna olevien vastikkeiden osalta joulukuussa 2022. Myös isännöintiyritys on vastauksessaan myöntänyt, että vastikevalvontaa ja yhtiön taloudenhoidon seurannan prosesseja ei saatu toimimaan asianmukaisesti.
Neuvosto katsoo lisäksi selvitetyksi, että taloussuunnitelmassa vastikkeita oli arvioitu alakanttiin ja tämä oli johtanut mm. ylimääräisen vastikkeen perimiseen sekä ylimääräisen yhtiökokouksen järjestämiseen vastikkeiden nostamiseksi. Neuvosto toteaa sinällään olevan selvää, että uusissa yhtiöissä ensimmäiset vastikemäärittelyt ja niihin liittyvät taloussuunnitelmat on laadittu yleensä perustajaosakkaan toimesta. Tämä ei kuitenkaan poista isännöitsijän lakisääteistä vastuuta siitä, että yhtiön varainhoito on luotettavalla tavalla järjestetty (asunto-osakeyhtiölaki 7:17 §). Isännöitsijän tulee antaa yhtiön hallitukselle tarpeelliset tiedot hallituksen tehtävien hoitamiseksi ja toimia aktiivisesti mm. sen suhteen, että hallitus olisi tietoinen vastikkeiden mahdollisesta nostotarpeesta.
Neuvosto toteaa vielä, että joskus yhtiön maksuvalmiuden tai kassanhoidon kannalta voi olla tarkoituksenmukaista tehdä lainauksia vastikelajien välillä saman yhtiön sisällä, jolloin esimerkiksi voidaan välttää hyvin lyhytaikaisen ulkopuolisen rahoituksen hankkiminen. Asiassa on kuitenkin oleellista se, että tilanne korjataan ripeästi ja lainaaminen ei jää pysyväksi eikä heikennä yhtiön taloudenhallintaa ja maksuvalmiutta.
Lausuntopyynnön, vastauksen ja muun esitetyn aineiston perusteella neuvosto katsoo selvitetyksi vielä sen, että tilinpäätös vuodelta 2022 on viivästynyt ja se on saatu laadittua lopulta syyskuussa 2023.
Kaikkien yllä mainittujen menettelyiden osalta neuvosto toteaa, että vaikka näihin liittyvät tapahtumat ovatkin osin alkaneet aiemmin kuin 30.8.2022, ovat ne kuitenkin luonteeltaan olleet pitkäkestoisia, eivät kertaluonteisia tapahtumia tai yksittäistapauksia. Tällöin tapahtumaa tulee katsoa kokonaisuutena ja sen katsotaan päättyneen silloin, kun siihen liittyvää menettelyä on oikaistu tai jokin asia on korjattu. Lausuntopyyntöön liittyvien yllä mainittujen menettelyiden on katsottava päättyneen 30.8.2022 jälkeen.
Isännöintiyrityksen menettely on edellä mainituilta osin ollut eettisten ohjeiden 1. kohdan (huolellinen ja asunto-osakeyhtiön edun mukainen toiminta) vastaista.
Ottaa vastaan vain omien kykyjen ja resurssien mukaisia toimeksiantoja
Lausuntopyynnön, vastauksen ja muun esitetyn aineiston perusteella neuvosto katsoo selvitetyksi, että isännöintiyrityksen yllä kuvattu menettely on osin johtunut puutteellisista resursseista. Isännöintiyritys on itse myöntänyt, että heillä oli ollut ennakoimattomia henkilöstöhaasteita ja taloushallinnon henkilöstön vaihtuvuutta. Eettisten ohjeiden mukaan resurssien tulee riittää sopimusvelvoitteiden ja lakisääteisten velvoitteiden täyttämiseen sopimuksen voimassaoloaikana, ja asiassa esitetyn perusteella näin ei ollut tapahtunut.
Neuvosto toteaa, että isännöintiyrityksen toiminta on tältä osin ollut eettisten ohjeiden 8. kohdan (ottaa vastaan vain omien kykyjen ja resurssien mukaisia toimeksiantoja) vastaista.
Seuraamusharkinta
Isännöintiyrityksen toiminta on ollut edellä todetuilla tavoin eettisten ohjeiden 1. kohdan (huolellinen ja asunto-osakeyhtiön edun mukainen toiminta) ja 8. kohdan (ottaa vastaan vain omien kykyjen ja resurssien mukaisia toimeksiantoja) vastaista.
Neuvosto toteaa, että edellä kuvatulla tavoin isännöintiyritys oli laiminlyönyt isännöintitoimintaan liittyviä perustehtäviä. Laiminlyönnit olivat olleet pitkäkestoisia ja ne olivat olleet omiaan vaarantamaan luottamuksen varainhoidon luotettavuuteen sekä myös aiheuttamaan oleellisen ja vakavan riskin yhtiön maksuvalmiudelle. Seuraamusharkinnassa on lisäksi otettu huomioon se, että neuvosto on katsonut asiassa erityisen painavan syyn kriteeristön asian käsittelylle täyttyneen. Neuvosto katsoo, että isännöintiyrityksen eettisten ohjeiden vastaista menettelyä tulee kokonaisuutena arvioiden pitää lievää vakavampana ja varoitusta on siten pidettävänä oikeasuhtaisena seuraamuksena isännöintiyrityksen eettisten ohjeiden vastaisesta menettelystä.
Neuvosto harkitsee isännöintiyrityksen eettisten ohjeiden vastaista menettelyä ja asiassa esitettyä selvitystä kokonaisuutena arvioituaan oikeaksi suositella Suomen Isännöintiliitto ry:lle ja Isännöinnin Auktorisointi ISA ry:lle varoituksen antamista Oiva Isännöinti Oy:lle.
Päätös on yksimielinen.
Koska lausunnossa suositellaan varoituksen antamista, on toimijan nimi julkaistava neuvoston sääntöjen 15 §:n perusteella.